住宅ローンの返済が困難になったとき
「住宅ローンの返済が厳しい・・・」
住宅ローンの返済が困難になってしまったとき、選択肢のひとつとして思い出していただきたい売却方法があります。それは「任意売却」です。
任意売却とは
住宅ローンを利用している住まいには、抵当権が設定されています。この場合、住まいを売却する際には、抵当権を抹消しなければなりません。任意売却は、抵当権の抹消を、抵当権を設定している債権者（住宅ローンの場合は、金融機関）との協議によって行うことができる方法です。
任意売却のメリット
任意売却のメリットは、住宅ローンの残債があっても、通常の不動産取引と同等の売却が可能になる点にあります。法的手続きである競売にかけられてしまうと、売却の時期や価格など一切を裁判所が仕切るため、売主様は手出しができなくなってしまいます。
一方、任意売却の場合は、金融機関など債権者の同意が得られれば、売主様の意向を売却条件に織り込むことも可能です。不動産会社は、通常の不動産売却と変わらない販売活動を展開しますから、競売よりも市場価格に近い、良い条件での売却も可能になります。
任意売却のデメリット
競売は裁判所がすべての手続きを行います。それに対して、任意売却は売主様がご自身で行わなければならない手続きが生じてきます。販売活動は不動産会社が行いますが、それに至るまでに売主様自身にしかできない手続きがあるからです。
加えて、売主様が任意売却に向けて動いていても、裁判所は待ってくれません。競売の手続きが開始されることもあり、その場合、売主様は競売が完了するまでに任意売却を成立させなければならないのです。任意売却はスピーディーに話を進めることが成功の鍵になります。
任意売却のタイミング
住宅ローンの滞納が続くと、まず債権者である金融機関から督促状が届くようになります。それが6カ月ほど続くと、今度は金融機関から「期限の利益喪失予告書」という書面が届くはずです。「期限の利益」とは、住宅ローンでの借り入れを分割で支払うことができる権利のことを言います。この権利を喪失すると、債務者は残債を一括で返済しなくてはいけません。
この「期限の利益喪失予告書」の届いたときが、「任意売却」に動き出すタイミングです。期限の利益喪失から約6カ月間が任意売却できる期間になります。期限の利益喪失から競売開始までは約2カ月で、次に期間入札通知がその4カ月後に届きます。期間入札通知が届くと、任意売却は不可能になってしまいます。任意売却の可能期間は、期限の利益喪失予告書から約半年と考えてください。
まとめ
「住宅ローンの支払いが大変」「滞納してしまうのも時間の問題」といったお悩みは辛いものです。少しでも早く、任意売却の実績がある不動産会社に相談することをお勧めします。
住宅ローンを数カ月に渡って滞納してしまうと、債権者である金融機関は残債を少しでも回収するために、法的手続き（住まいの差し押さえ→競売）を実行するのが常です。債権者と話し合い、合意を得た上で行う任意売却によって、競売を止め、場合によってはそのまま住み続けることが可能になることも。
任意売却は、金融機関との交渉など、通常の売却とは異なる部分がありますので、任意売却を熟知した不動産会社を選びましょう。
当社でも任意売却について多くのご相談を受けております。住宅ローンの返済で少しでも不安に思うことがあれば、手遅れになる前に出来るだけ早くご相談ください。問題解決に向け、全力でサポートいたします。
